Doldafelet.se

Informationssida om dolda fel

SVAREN PÅ DINA FRÅGOR OM DOLDA FEL

Ingen panik. Här får du de bästa tipsen när du hittat ett fel.

VIKTIGASTE PUNKTERNA

Top 7 viktiga saker att tänka på vad gäller dolda fel:

  • Reglerna skiljer sig för bostadsrätter respektive fastigheter.
  • Du som köpare har undersökningsplikt vid köp. Anlita gärna besiktningsman.
  • Säljaren skall informera dig om de fel han känner till.
  • Dokumentera det dolda felet så fort du har upptäckt det.
  • Säljaren kan hållas ansvarig 2 år efter köp av bostadsrätt.
  • Säljaren kan hållas ansvarig 10 år efter köp av fastighet.
  • Processen kan vara svår och komplicerad. Ta därför gärna kontakt med en jurist.
NÄR DU HITTAR ETT MISSTÄNKT DOLT FEL

Detta behöver du veta när du hittat ett dolt fel

När du har hittat ett dolt fel i en fastighet eller en bostadsrätt ska du agera snabbt. Det innebär att du ska se till att dokumentera allt ordentligt. Det gör du exempelvis genom att fota, filma eller med text beskriva vad du har funnit. Vidare kan det vara klokt att redan från början konsultera med en jurist för att se till att det blir rätt gjort från början. Det gäller att höra av sig till mäklaren och säljaren så fort som möjligt. Du har rätt att påtala dolda fel som fanns vid köpet upp till 10 år efter köpet av fastighet, och upp till 2 år efter köp av bostadsrätt. Märk dock att du efter att ha funnit felet måste höra av dig i skälig tid. Vid dolt fel har du rätt till avdrag på köpeskillingen. Om felet dessutom är väsentligt har du rätt till hävning.

Vad är ett dolt fel?

När du har hittat ett dolt fel i en fastighet eller en bostadsrätt ska du agera snabbt. Det innebär att du ska se till att dokumentera allt ordentligt. Det gör du exempelvis genom att fota, filma eller med text beskriva vad du har funnit. Vidare kan det vara klokt att redan från början konsultera med en jurist för att se till att det blir rätt gjort från början. Det gäller att höra av sig till mäklaren och säljaren så fort som möjligt. Du har rätt att påtala dolda fel som fanns vid köpet upp till 10 år efter köpet av fastighet, och upp till 2 år efter köp av bostadsrätt. Märk dock att du efter att ha funnit felet måste höra av dig i skälig tid. Vid dolt fel har du rätt till avdrag på köpeskillingen. Om felet dessutom är väsentligt har du rätt till hävning.

Dolt fel i fastighet, hus och bostadsrätt

Dolda fel i fastigheter och bostadsrätter kan vara en mycket dyr överraskning. I och med att det i dessa fall rör sig om köp för stora belopp är det väldigt viktigt att känna till vad som gäller vid fel i fastighet eller bostadsrätt. Till en början kan det vara klokt att inför ett köp för så stora summor konsultera med en besiktningsman.

Olika regler för dolda fel i fastigheter respektive bostadsrätter

Det finns vissa skillnader mellan dolda fel i fastigheter (hus och villor) och dolda fel i bostadsrätter. De omfattas av olika lagar och till följd av det varierar parternas ansvar en aning. Båda upplåtelseformerna har mycket gemensamt, exempelvis har köparen en undersökningsplikt och gör klokt i nyttja denna plikt. Vidare är säljaren ersättningsskyldig i de fall han uppsåtligen döljer ett fel och låter bli att informera dig.

Olika regler för dolda fel i fastigheter respektive bostadsrätter

En bostadsrätt är till mångas förvåning inte fast egendom likt en fastighet är, utan betraktas istället som löst föremål. Det innebär att det är köplagen som reglerar köp av bostadsrätter. I köplagen regleras inte dolda fel men i mångt och mycket är det samma principer som gäller i såväl köp av bostadsrätt som fastighet. Som köpare har du i dessa fall större möjlighet att påtala fel som inte rimligen skulle kunna ha upptäckts vid exempelvis en visning. Med det sagt har du som köpare fortfarande en undersökningsplikt. Det innebär bland andra att du noga ska läsa handlingarna som du fått från mäklaren. Formuleringar om att det har funnits skadedjur tidigare kan innebära att du har begränsad möjlighet att påtala ett dolt fel ifall det skulle visa sig att skadedjuren finns kvar. Trots att du inte upptäckte detta vid visningen.  

Dolda fel i fastigheter (hus och villor)

Vid köp av fastighet ställs det högre krav på dig som köpare. Köpet regleras av jordabalken och inte köplagen. Vid köp av fastighet är det av extra vikt att se till att en besiktningsman gör en ordentlig kontroll av fastigheten eftersom det finns fler viktiga delar att kontrollera. Exempelvis ska grunden, taket och fasaden kontrolleras. Detta behöver inte göras vid köp av bostadsrätt.

Dolt fel föreligger om fastighetens skick frångår vad du som köpare rimligen hade kunnat förvänta dig. Det innebär att man får förvänta sig att en fastighet byggd på 50-talet har byggts i enlighet med de då gällande byggnormerna och att det kan finnas kända fel med byggnationer från den tiden.

ATT SKYDDA SIG MOT DOLDA FEL

Så kan du minska riskerna för att drabbas av ett dolt fel

Försäkring mot dolda fel i hus eller lägenhet

En populär försäkring som ofta tecknas i samband med flytt är den så kallade “dolda fel-försäkringen”. Försäkringen tecknas av säljaren och täcker de fall köparen åberopar dolda fel under 10-årsperioden som säljaren av fastighet har ansvar för sådana fel. Försäkringen kan även tecknas vid försäljning av bostadsrätt, men är inte lika brukligt som vid försäljning av fast egendom. 

Det finns fördelar för båda parter med en försäkring för dolda fel. För säljaren är det bekvämt att veta att man är skyddad mot eventuella krav som kan ställas under en period på 10 år. Det är viktigt att hålla koll på vad som faktiskt täcks av en sådan försäkring. Se till att vatten- och elledningar, vitvaror och uterum omfattas. Försäkringsvillkoren kan variera mellan olika försäkringsbolag. I värsta fall kan det resultera i att du som säljare inte skyddas av försäkringen till fullo. En annan fördel med en dolda-fel-försäkring är att försäkringsbolaget kommer att undersöka om skadan är ett dolt fel (och alltså ska ersättas), eller om det rör sig om ett fel som borde ha upptäckts redan tidigare (och alltså inte är ditt ansvar som säljare).

Som köpare är försäkringen en trygghet i och med att du vet om att du kommer att få ersättning även när säljaren har gått bort, är insolvent eller påstår att felet inte utgör ett dolt fel. Ifall säljaren har en försäkring kommer försäkringsbolaget att utreda situationen och i fall det föreligger ett dolt fel kommer de att kunna betala ut pengarna. Det kan således vara klokt att höra med säljaren ifall denne har för avsikt att teckna en sådan försäkring före försäljningen. Observera att det inte går att teckna en försäkring efter ditt tillträde som köpare.

Att anlita en besiktningsman vid köp

En besiktningsman går igenom bostaden noga och kontrollerar byggtekniska detaljer som en lekman aldrig hade kontrollerat. Kontrollera även att besiktningsmannen har en försäkring som skulle täcka eventuella missar som denne skulle göra för att öka din trygghet som köpare. Värt att notera är att köparens undersökningsplikt inte är större när man har tagit hjälp av en besiktningsman. Undersökningsplikten omfattar fortfarande enbart vad en kunnig lekman skulle ha funnit.

Kan man som säljare skriva sig fri från ansvar för dolda fel?

Ja, som säljare av en bostadsrätt eller en fastighet har man möjligheten att skriva sig fri från ersättningskrav från köparen. Säljaren kan skriva sig fri med en friskrivningsklausul i köpeavtalet.